2011年，中國地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下一片哀鴻，許多住宅地產(chǎn)開發(fā)商在土地政策、財(cái)政政策、利率政策的多重打壓下面臨著生存的難題，中小地產(chǎn)開發(fā)商成批倒下，業(yè)內(nèi)驚呼地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌將不可避免，業(yè)績一半以上的開發(fā)商將消失。萬科、中海、保利等地產(chǎn)行業(yè)的老大，龍湖、恒大、綠城等后起之秀無一不感受到來自供給方與需求方的雙重壓力。在民用地產(chǎn)開發(fā)受到極大限制，市場前景極不樂觀的情況下，市場大佬們開始轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，寄希望于在這塊戰(zhàn)略藍(lán)海中占得先機(jī)。而此時(shí)，早在十幾年前就已經(jīng)布局的大型地產(chǎn)集團(tuán)卻已經(jīng)在這個(gè)領(lǐng)域耕耘十?dāng)?shù)年，開發(fā)的項(xiàng)目遍布全國，品牌價(jià)值在地產(chǎn)界直逼領(lǐng)頭羊萬科，這家企業(yè)就是大連萬達(dá)。

大連萬達(dá)原本是一家地區(qū)型的小型地產(chǎn)公司，在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域攫取第一桶金以后，萬達(dá)也如當(dāng)年的萬科集團(tuán)涉足多個(gè)領(lǐng)域，幾經(jīng)周折，萬達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)在業(yè)內(nèi)確立了絕對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)品牌，其設(shè)計(jì)的“萬達(dá)商業(yè)廣場”的旗幟也飄揚(yáng)在全國各大中城市的各個(gè)角落。熟悉萬達(dá)的地產(chǎn)與管理專家都知道萬達(dá)之所以能夠成功就在于其超強(qiáng)的資源整合能力與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式，大型購物廣場、精品購物店、影城、五星級(jí)酒店的菜單化商業(yè)布局模式以及其背后包括沃爾瑪、時(shí)代華納、百盛和麥當(dāng)勞等世界級(jí)戰(zhàn)略合作伙伴團(tuán)隊(duì)，是萬達(dá)能夠取得成功的核心資源與能力。但是這其中的表面現(xiàn)象掩蓋了大連萬達(dá)成功的真正內(nèi)部原因，這一原因就是萬達(dá)為當(dāng)?shù)貓?zhí)政者打造城市形象，承擔(dān)政府職能，從而換取當(dāng)?shù)卣畬?duì)萬達(dá)的各類政策支持。

萬達(dá)從一家區(qū)區(qū)的地方性住宅建設(shè)商能夠在很短的時(shí)間內(nèi)聲名鵲起，依賴于中國職業(yè)化聯(lián)賽開始果斷贊助大連足球參加職業(yè)聯(lián)賽，伴隨著大連萬達(dá)的大規(guī)模投入，萬達(dá)足球連續(xù)多年登上職業(yè)化聯(lián)賽的頂峰，而大連這座北方城市也被外界牢牢貼上了足球城市的標(biāo)簽。應(yīng)該說，當(dāng)年的大連市領(lǐng)導(dǎo)也是十分喜歡足球的，并且在足球的影響下，大連市大大提高了城市自身的國內(nèi)國際影響力，因此，可以說萬達(dá)集團(tuán)對(duì)于大連的發(fā)展居功至偉。

但是在九十年代的足球職業(yè)化聯(lián)賽初期，搞足球是并不賺錢的，大筆資金的投入從足球身上并不能獲取相等的回報(bào)，許多城市不得不依靠城市財(cái)政的支持通過體育局才能勉強(qiáng)保持本地足球在全國的地位。從這一方面來看，萬達(dá)集團(tuán)承擔(dān)了當(dāng)時(shí)政府才能承擔(dān)的職能，為政府解決了問題的同時(shí)，還為政府爭了臉面、擴(kuò)大了影響，從而間接促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而政府也不會(huì)讓萬達(dá)吃啞巴虧，從九十年代開始，大連市城市建設(shè)風(fēng)生水起，這座小小的海濱城市迅速崛起，高樓林立、綠樹成蔭，風(fēng)格早已蓋過同省的省會(huì)城市沈陽，與青島成為直到現(xiàn)在也堪稱國內(nèi)少有的宜居城市，但是其本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平卻無法和強(qiáng)大的青島相比擬。大連市城市快速發(fā)展的十幾年中，正是萬達(dá)集團(tuán)企業(yè)快速成長的時(shí)期，萬達(dá)承擔(dān)了大連市大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積累了雄厚的資金與建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)。

在進(jìn)入到21世紀(jì)的第二個(gè)五年之后，萬達(dá)集團(tuán)再次發(fā)力，推出號(hào)稱第三代產(chǎn)品，集團(tuán)在全國各地迅速擴(kuò)張，其攻城略地之時(shí)所提出的口號(hào)是：萬達(dá)廣場在哪里，城市中心就在哪里。這個(gè)口號(hào)不是一個(gè)企業(yè)簡單的企業(yè)文化口號(hào)，蘊(yùn)藏著萬達(dá)集團(tuán)在多年來與政府互利互惠的過程中所積累的豐富內(nèi)涵。萬達(dá)集團(tuán)認(rèn)為，一般來講每個(gè)城市都僅有一個(gè)商業(yè)中心，比如北京有王府井、天津有濱江道、成都有春熙路，這些商業(yè)中心地處城市的某個(gè)行政區(qū)，由于商業(yè)中心巨大的吸附功能，給該區(qū)域帶來了巨大的稅收來源，增加了該區(qū)域的財(cái)政收入。但是，城市其他行政區(qū)由于遠(yuǎn)離商業(yè)中心，無法享受到這種輝煌，與商業(yè)中心的行政區(qū)領(lǐng)導(dǎo)相比自然就自覺矮了一截。萬達(dá)集團(tuán)極敏感的發(fā)現(xiàn)了這一問題，提出了為周邊行政區(qū)域建設(shè)另一個(gè)城市商業(yè)中心的藍(lán)圖，利用自身的強(qiáng)大的資源整合能力以及設(shè)計(jì)規(guī)劃能力，甚至能將一片不毛之地中騰空升起一片繁榮的商業(yè)中心。面對(duì)這種“王侯將強(qiáng)、寧有種乎”的激勵(lì)，以及一掃心上陰郁的霧霾前景，行政區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)自然對(duì)萬達(dá)的到來是頂額相慶，萬達(dá)在為城市區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的同時(shí)，默默的走在建設(shè)龐大企業(yè)帝國的道路上。通觀萬達(dá)的成長歷史，其外表是超強(qiáng)的城市規(guī)劃布局與設(shè)計(jì)能力以及超強(qiáng)的資源整合能力，但是內(nèi)部蘊(yùn)含的卻是站在執(zhí)政者的角度來思考問題，萬達(dá)不斷思考著政府需要什么，我能為政府做什么這件事，正是在這件事得出了滿意的答案，萬達(dá)的才真正成了“萬達(dá)”。

其實(shí)萬達(dá)的做法已經(jīng)被許多企業(yè)進(jìn)入異地領(lǐng)域所采用，這些企業(yè)摸準(zhǔn)了政府執(zhí)政者的命脈，提供給他們無法拒絕的產(chǎn)品。華僑城帶著在深圳打造的文化元素，提出了“品質(zhì)華僑城，幸福千萬家”的戰(zhàn)略口號(hào)，其中的內(nèi)涵證明華僑城不僅僅是蓋房子，而是通過一個(gè)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)的打造，承載著居民的居住生活。“華僑城在哪里，哪里的人民就是幸福的”，在構(gòu)造和諧社會(huì)的執(zhí)政理念中，華僑城找到了城市管理者的心理嫩處。
相比萬達(dá)與華僑城這些大手筆的企業(yè)，許多中小企業(yè)不具備這種創(chuàng)造概念以及提供服務(wù)的能力，因地制宜，這些企業(yè)通過為城市提供并不能盈利的服務(wù)而贏得城市管理者的信任與尊重。比如為當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)污水處理廠、垃圾處理廠等等民生項(xiàng)目，來換取當(dāng)?shù)氐牡缆肥┕そㄔO(shè)、城市土地運(yùn)營的機(jī)會(huì)與權(quán)利。湖南岳陽一家做空調(diào)制冷工程的廠長，自己投資為市政府承建了一條市區(qū)道路，解決了城市交通問題，市政府無以為報(bào)，只有將一塊地皮低價(jià)劃給這家企業(yè)。從此這家企業(yè)在這條道路上漸行漸遠(yuǎn)，如今已經(jīng)搖身變成湖南省當(dāng)?shù)匾患逸^具規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，旗下?lián)碛斜椴己细鞯氐氖畮讐K可開發(fā)土地。

與十幾年前市場剛剛開放相比，企業(yè)向政府尋租的特點(diǎn)已經(jīng)不斷的轉(zhuǎn)變，從以前的“煙酒煙酒”到直接的權(quán)錢交易。到目前為止，政府執(zhí)政者已經(jīng)不再那么目光短淺，他們希望自己的治下能夠政績斐然，在一片坦途的仕途中自然能獲取超額收益，但在分稅制的困擾下不時(shí)受制于財(cái)政限制，“空有一腔報(bào)國志，誰幫了卻愛國心”。正是這些熟知政府的企業(yè)家們的及時(shí)出手，才令政府轉(zhuǎn)憂為喜，政府企業(yè)各得其所，樂其何哉。