5月13日，中指研究院在北京隆重發(fā)布2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究成果，在《2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》中指出，2020年中國物業(yè)服務百強企業(yè)發(fā)展特點：（1）管理規(guī)模：管理規(guī)模均值達4279萬平方米，市場份額提升至四成，各層級持續(xù)分化；（2）經(jīng)營績效：做大規(guī)模與做強增值服務雙重發(fā)力，營收均值突破10億元；（3）服務質量：以溫度與深度服務贏得人心，收繳率與續(xù)約率保持高位；（4）發(fā)展?jié)摿Γ喊盐照呒t利與資本機遇，實現(xiàn)業(yè)務延伸與規(guī)模增長；（5）社會責任：穩(wěn)就業(yè)提供崗位數(shù)超過120萬，誠信經(jīng)營納稅總額達126億元。

企業(yè)類型：目前，我國的物業(yè)管理行業(yè)包括以下三種物業(yè)服務企業(yè)類型：開發(fā)商下屬物業(yè)企業(yè)、獨立第三方物業(yè)企業(yè)、其他物業(yè)企業(yè)。報告中顯示，2019年百強企業(yè)中有開發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比近八成，這些企業(yè)的管理面積中約六成來自兄弟開發(fā)公司。如：萬科物業(yè)服務有限公司關聯(lián)方萬科，綠城服務集團有限公司關聯(lián)方綠城中國等。

在管業(yè)態(tài)類型：2019年百強企業(yè)管理面積中住宅業(yè)態(tài)的面積占總管理面積的68.88%，非住宅類商業(yè)物業(yè)31.12%。非住宅物業(yè)管理市場細分賽道多，市場空間大；相較于住宅物業(yè)，非住宅業(yè)態(tài)物業(yè)費普遍較高；非住宅業(yè)態(tài)還具有政策利好屬性。

住宅物業(yè)毛利率受成本驅動有下行風險，非住宅物業(yè)毛利率受收入驅動更為穩(wěn)定：2019年百強物管公司經(jīng)營成本中，人工費用占比60%，是百強企業(yè)主要支出項。而受到每年人工工資上調(diào)的影響，人工成本也相應逐年剛性上漲。現(xiàn)階段住宅物管的收費單價較難每年進行提升，住宅物業(yè)管理由于人工成本剛性上漲、提價較難等因素，其毛利率受成本端驅動有下行風險。而非住宅物業(yè)由于面對單一業(yè)主或大業(yè)主，通常不需要成立業(yè)委會等較繁瑣流程，重定價能力更強，因而在成本剛性上漲情況下，物管公司提價相比住宅物業(yè)更容易，從而非住宅物業(yè)的毛利率更為穩(wěn)定，同時收繳率方面也有更強保障

住宅物業(yè)管理難度較小，非住宅物業(yè)服務能力要求較高：一定程度上，住宅是相對被動式的管理，因為業(yè)主購房后更換頻率相對較低，且管理難度較??；辦公物業(yè)則是半主動式的管理，大部分業(yè)主都是承租的形式，且要求多維度的服務內(nèi)容，因而物管公司管理、運營、服務的差異可能會對辦公樓的出租率、租金水平產(chǎn)生一定影響；而商業(yè)中心的物業(yè)管理則是相對主動式的管理，物管公司運營、服務的好壞可能會直接影響商場的運營情況；機構類物業(yè)對于物管公司的管理能力和背景要求較高，因此進入門檻更高。

物業(yè)服務類型：物業(yè)服務類型包括基礎服務和增值服務，其中，增值服務又分為業(yè)主增值服務與非業(yè)主增值服務。前者主要圍繞社區(qū)業(yè)主，通過利用社區(qū)資源來開展業(yè)務，中長期來看，隨著國民收入水平提升、服務意識覺醒，將成為物管公司重要收入來源。后者則是圍繞開發(fā)商，為其提供項目前期咨詢、協(xié)銷等服務，與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)相關聯(lián)，表現(xiàn)出較強的周期性

從收入構成來看，2019年物業(yè)百強基礎物業(yè)服務收入均值為8.17億元，同比增長14.55%，占總營業(yè)收入的78.55%，增值服務收入均值為2.23億元，同比增長29.03%，占營業(yè)收入的21.45%；從凈利潤構成來看，物業(yè)百強2018年基礎物業(yè)服務凈利潤均值為4904.45萬元，同比增長21.92%，占凈利潤均值的比重為53.82%，增值服務業(yè)務凈利潤占比46.18%。由此可見增值服務的盈利能力遠高于基礎服務。一方面，隨著物業(yè)公司對增值服務的持續(xù)拓展，增值服務規(guī)模提升可期；另一方面，隨著人力成本的增加，基礎物業(yè)服務盈利水平進一步受到壓制，增值服務有望成為行業(yè)新的業(yè)績增長點。

基礎服務屬于勞動密集型行業(yè)，百強企業(yè)堅持將基礎業(yè)務外包，充分利用專業(yè)外包公司在特定領域的服務優(yōu)勢，通過專業(yè)化來提升服務品質。同時，百強企業(yè)加強過程管控，通過作業(yè)記錄、現(xiàn)場抽檢等措施保證外包業(yè)務質量?；A服務外包一定程度上可降低剛性成本，保證盈利空間。2019年，百強企業(yè)外包員工總數(shù)為55萬人。其中，清潔業(yè)務、秩序維護業(yè)務、綠化業(yè)務和設備維修養(yǎng)護業(yè)務外包比例分為60.4%、24.9%、43.3%和37%。

隨著基礎服務規(guī)模擴張到一定階段，增值服務便可以依托巨大的流量優(yōu)勢，以及平臺入口，進行價值變現(xiàn)，“量身定制”增值服務已成趨勢。對于增值服務的拓展，頭部物業(yè)公司更趨向于結合自身優(yōu)勢，實現(xiàn)有針對性的增值服務。如綠城服務的物業(yè)資產(chǎn)管理服務、園區(qū)空間服務、文化教育服務等。

2019年，業(yè)主增值服務收入占增值服務收入的比重45.32%，從收入占比來看，空間運營、房屋經(jīng)紀和電商服務穩(wěn)居前三。2019年家政服務與家居服務收入大幅增長，占業(yè)主增值服務總收入比重分別為11.58％、10.48％，較上年提升了3.57個百分點、6.67個百分點，說明百強企業(yè)在居家服務領域取得了很好的突破，進而帶動業(yè)主增值服務的整體發(fā)展。

營收模式：（1）包干制：收費方式：業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔；確認收入方式：一般根據(jù)交款期限分攤確認，預交物業(yè)費作為預收賬款；毛利率情況：住宅物業(yè)相對較低，商業(yè)、辦公物業(yè)相對較高；實施區(qū)域：大陸大部分業(yè)務采用包干制。（2）薪金制：收費方式：預收的物業(yè)服務資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔；確認收入方式：一般根據(jù)合同約定的固定酬金按期平均確認酬金制物業(yè)服務收入；毛利率情況：一般按100%核算；實施區(qū)域：香港物業(yè)采用薪金制。

未來發(fā)展趨勢：2018年20余家百強企業(yè)智能化建設費用超千萬，大部分企業(yè)對智能化的投入在200-500萬元之間。百強企業(yè)積極引入智能科技設備，實現(xiàn)基礎服務自動化，顯著提升管理效率及服務質量，同時有效抑制成本上升。通過建設集成化的、一體化的ERP系統(tǒng)，實現(xiàn)協(xié)同辦公，業(yè)務管理精細化、財務業(yè)務一體化、預算費控一體化，促進基礎管理升級?；?span lang="EN-US">BIM的FM運營建設，提升公司的信息共享、運維管理和空間管理水平，滿足客戶在設施運營階段的管理需求。以數(shù)據(jù)集成管控平臺為中心進行可視化監(jiān)控，通過管理支撐平臺合理配置資源，提升運營管理效率

百強企業(yè)跨界融合移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新技術，在降低成本的同時，提升工作效率和質量。一方面利用機械代替人工、低耗代替高耗，另一方面越來越多的企業(yè)嘗試科技化、智能化改造，改善管理模式，重點提升管控效率。如：綠城服務的“智慧園區(qū)服務體系”，即通過構建技術系統(tǒng)（云平臺）、服務系統(tǒng)（一體化服務平臺）、社交系統(tǒng)（睦鄰社）三大系統(tǒng)，提升服務便攜性。碧桂園服務與多家企業(yè)開展戰(zhàn)略合作，共同研發(fā)社區(qū)場景下的算法模型和智能化平臺，并在行業(yè)內(nèi)率先布局AI+人工智能社區(qū)，大幅降低社區(qū)管理成本，提高管理效率，助力提升客戶滿意度。

在城市深耕方面，百強企業(yè)緊跟城市群政策導向，充分利用區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和人口流入優(yōu)勢，重點挖掘核心區(qū)域蘊含的巨大物業(yè)服務需求，進行規(guī)?；季郑購娖髽I(yè)2019年單個城市項目數(shù)量均值為6.84個，單個城市管理面積均值138.03萬平方米，單個項目管理面積均值20.18萬平方米。

作者：譚新然 中天華溥高級咨詢顧問。2018年6月畢業(yè)于東北財經(jīng)大學，金融專業(yè)，碩士。在大公國際信用評級集團做過一年的信用評級分析師，擅長行業(yè)研究和企業(yè)財務分析。曾經(jīng)服務過的企業(yè)有冀中能源集團、淮北礦業(yè)集團、北京探路者戶外用品有限公司、天津東方財信投資集團、云南省建設投資控股集團、菏澤市投資開發(fā)集團等。