從傳統(tǒng)城投企業(yè)的業(yè)務(wù)類型來看，土地開發(fā)業(yè)務(wù)是城投企業(yè)開展最廣泛的業(yè)務(wù)，幾乎全部城投企業(yè)均會有不同程度的涉獵。土地作為地方政府最為便捷可用的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，常常被作為重要的政府支持向城投企業(yè)注入，成為城投企業(yè)最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，此外土地出讓后的收入也成為城投企業(yè)最重要的收入和還款來源。

目前城投企業(yè)的土地開發(fā)業(yè)務(wù)主要包含兩類：一類是城投企業(yè)通過規(guī)范方式（市場化或政府劃撥）獲取土地使用權(quán)，并依據(jù)規(guī)劃進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，這類業(yè)務(wù)后續(xù)開發(fā)多為房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)；另一類是城投企業(yè)接受地方政府（土地儲備機(jī)構(gòu)）委托的方式進(jìn)行土地整理等開發(fā)業(yè)務(wù)，第二類業(yè)務(wù)是城投企業(yè)開展最廣泛的業(yè)務(wù)，即接受委托開展儲備土地的征拆或一級開發(fā)階段的平整等業(yè)務(wù)。

城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)模式主要分為三種：第一種傳統(tǒng)模式，城投企業(yè)與政府簽署土地開發(fā)協(xié)議，負(fù)責(zé)征地拆遷以及補(bǔ)償款的支付，土地性質(zhì)變更稅費等支出，平整后的土地達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)和要求后，由土儲中心掛牌出讓，出讓完成后，政府將扣除相關(guān)稅費后的土地出讓收益全額返還至城投企業(yè)。這種模式下城投企業(yè)仍承擔(dān)一定的融資職能，且土地出讓收益全額返還屬于政策限制的范圍，所以目前上述模式僅部分歷史遺留項目仍在使用。

第二種模式政府采購模式：國家明確提出嚴(yán)禁將“儲備土地前期開發(fā)”作為政府購買服務(wù)項目，限制地方政府以政府購買服務(wù)的名義違法違規(guī)融資，因此，城投企業(yè)通過政府購買服務(wù)模式開展土地開發(fā)業(yè)務(wù)也僅是曇花一現(xiàn)，目前僅存少量未完工項目。

第三種模式委托代建：目前城投企業(yè)普遍采用的模式，土地儲備機(jī)構(gòu)作為實施主體，負(fù)責(zé)土地儲備，通過簽署委托協(xié)議的方式委托城投企業(yè)負(fù)責(zé)具體工作，主要包括制定計劃、實施土地前期開發(fā)等。該模式下，城投企業(yè)不承擔(dān)融資職能，業(yè)務(wù)委托方按照工程進(jìn)度進(jìn)行資金撥付，城投企業(yè)按照一定比例收取委托代建費用。

實際情況中受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，各地土地出讓情況存在波動和不確定性，城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)的資金撥付普遍存在滯后的情況。土地開發(fā)業(yè)務(wù)具有很強(qiáng)的政策性，隨著土地融資政策的演進(jìn)，城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)的運作模式也逐步規(guī)范。特別是在委托代建模式下，城投企業(yè)不再承擔(dān)融資職能，但存在因資金結(jié)算之后而造成長期資金占用的問題。

2020年9月中辦、國辦《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》明確，從“十四五”第一年開始，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）分年度穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例。到“十四五”期末，以?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）為單位核算，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達(dá)到50%以上。受上述政策影響，未來城投企業(yè)從政府土地出讓收入中獲取的資金將面臨一定程度的壓縮，資金受擠下，業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險加大。因此“十四五”期間城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)必須主動尋求轉(zhuǎn)型之路，其中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一大趨勢。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化的平臺，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營的新型商業(yè)模式。除土地一二級聯(lián)動開發(fā)之外，更加注重產(chǎn)業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)孵化、招商引資等綜合能力。如何塑造產(chǎn)業(yè)集群，將產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展戰(zhàn)略深度融合，探索產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈構(gòu)建，是未來城投企業(yè)開展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要研究課題。

以上海臨港集團(tuán)為例，集團(tuán)成立初期一直負(fù)責(zé)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作，中期逐步過渡到園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)，并往園區(qū)服務(wù)業(yè)延伸拓展，產(chǎn)業(yè)載體銷售、物業(yè)租賃獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流后，上海臨港開發(fā)的園區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大。臨港集團(tuán)擁有一支在產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、招商、運營、服務(wù)、投資等方面全方位、專業(yè)化的團(tuán)隊，通過持續(xù)的品牌塑造、團(tuán)隊建設(shè)和管理優(yōu)化，形成了“科技、人才、產(chǎn)業(yè)、金融、物業(yè)、生活”六大服務(wù)體系。經(jīng)過30多年的園區(qū)開發(fā)實踐，上海臨港集團(tuán)已經(jīng)成為擁有國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大型裝備制造產(chǎn)業(yè)區(qū)、海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域等開發(fā)運營和園區(qū)配套經(jīng)驗的大型國有集團(tuán)。臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)也發(fā)展成為了以智能制造為導(dǎo)向的先進(jìn)制造業(yè)、以市場應(yīng)用為牽引的人工智能產(chǎn)業(yè)、以集成電路為基礎(chǔ)的新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、以及以生物技術(shù)為核心的生命健康產(chǎn)業(yè)等“四大”產(chǎn)業(yè)集群國家重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

如何開展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)？

載體建設(shè)：城投企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)綜合體、特色小鎮(zhèn)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城載體建設(shè)。作為專業(yè)從事城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的市場主體，城投企業(yè)可作為社會資本主導(dǎo)或參與特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等投資、建設(shè)和運營，發(fā)揮最大的專業(yè)能力優(yōu)勢。城投企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的載體建設(shè)三大主流運營模式包括投資+建設(shè)+委托運營、投資+建設(shè)+聯(lián)合運營、聯(lián)合投資+建設(shè)+運營。具體實踐中運用哪種運營模式要根據(jù)項目實際情況選擇。目前城投企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三大主流業(yè)態(tài)模式包括農(nóng)旅文康類小鎮(zhèn)、二產(chǎn)類小鎮(zhèn)、產(chǎn)研類小鎮(zhèn)，城投企業(yè)在規(guī)劃時依據(jù)城市總體規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行選擇。以云南城投集團(tuán)為例，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，圍繞“健康生活目的地”打造“未來城”和“三舟”康養(yǎng)綜合體系列產(chǎn)品，形成大健康社區(qū)具有高度識別性的形象IP。

產(chǎn)業(yè)運營與孵化：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)載體建設(shè)完成后進(jìn)入運營期才開始真正考驗企業(yè)實力的時刻。這一階段高附加值的產(chǎn)業(yè)服務(wù)與精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)投資是獲利的最重要來源。城投企業(yè)必須提升在產(chǎn)業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)培育方面的“綜合運營實力”。此時的產(chǎn)業(yè)孵化離不開與金融業(yè)務(wù)的協(xié)同，深入拓展金融與資本運作業(yè)務(wù)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)孵化與培育，搭建資源、資產(chǎn)、資金融合貫通的平臺。以青島城投為例，組建金融控股集團(tuán)，參股銀行，籌建報信啊、融資租賃、小貸、資管平臺等實體，打造互聯(lián)網(wǎng)金融，發(fā)起產(chǎn)業(yè)基金等。

產(chǎn)業(yè)招商：城投企業(yè)開展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，需要提升產(chǎn)業(yè)招商實力。產(chǎn)業(yè)可以充分激發(fā)城市經(jīng)濟(jì)活力，產(chǎn)業(yè)的積聚創(chuàng)造了就業(yè)、收入，有了就業(yè)和收入就能吸引人口，保證消費，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的循環(huán)暢通。城投企業(yè)可以采用政企合作、前端招商、后端服務(wù)、招商數(shù)據(jù)庫、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟等舉措。通過產(chǎn)業(yè)招商引進(jìn)高端生產(chǎn)技術(shù)，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)集聚。城投企業(yè)開展產(chǎn)業(yè)招商，離不開與政府的深入合作，打通招商部門與招商工作機(jī)制，形成“1+1+N”的產(chǎn)業(yè)招商工作創(chuàng)新格局。以東湖高新區(qū)為例，不斷創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)招商模式，構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)+、政企對接、高校資源、引進(jìn)龍頭、聚集領(lǐng)軍人物、導(dǎo)入吸納進(jìn)技術(shù)招商模式。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)是近年來在傳統(tǒng)地產(chǎn)基礎(chǔ)上，融合產(chǎn)業(yè)運營與升級的新業(yè)態(tài)。城投企業(yè)在原有的土地開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，推進(jìn)“產(chǎn)業(yè)+土地+地產(chǎn)+運營+招商+服務(wù)”的六位一體的模式，依托資源整合與拿地能力，向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型之路將大有可為。

作者：譚新然 中天華溥高級咨詢顧問。2018年6月畢業(yè)于東北財經(jīng)大學(xué)，金融專業(yè)，碩士。在大公國際信用評級集團(tuán)做過一年的信用評級分析師，擅長行業(yè)研究和企業(yè)財務(wù)分析。曾經(jīng)服務(wù)過的企業(yè)有冀中能源集團(tuán)、淮北礦業(yè)集團(tuán)、北京探路者戶外用品有限公司、天津東方財信投資集團(tuán)、云南省建設(shè)投資控股集團(tuán)、菏澤市投資開發(fā)集團(tuán)等。