1、嵌入式開發(fā)模式：

嵌入式開發(fā)是指開發(fā)投資企業(yè)借助周邊的環(huán)境與生態(tài)資源，在新建的大型住宅項(xiàng)目劃分出部分地塊作為養(yǎng)老組團(tuán)進(jìn)行建設(shè)，為其提供配套設(shè)施和相關(guān)服務(wù)內(nèi)容（如養(yǎng)老公寓的適老化設(shè)計(jì)以及提供醫(yī)療護(hù)理、文體娛樂、精神慰藉等相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)），以此概念吸引購房者或投資者。

此種模式中的養(yǎng)老公寓通過產(chǎn)權(quán)式銷售以獲取產(chǎn)權(quán)收益，由于其模式成熟易復(fù)制，有利于資金快速回籠，投資回收期較短，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，因而受到大多的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老產(chǎn)品的青睞。但同時(shí)也存在一定的弊端，例如采用這種模式不能很好的挖掘養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)點(diǎn)，也會(huì)因此無法享受持有物業(yè)所帶來的增值與溢價(jià)收入。

綜合來說，嵌入式養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式是國內(nèi)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的一種比較常見的方式，有利于地產(chǎn)開發(fā)商走差異化產(chǎn)品路線，吸引新的客戶群體。要想做成此種模式的成功案例，應(yīng)當(dāng)首先在規(guī)劃開發(fā)時(shí)，以居家養(yǎng)老方式為基礎(chǔ)，將養(yǎng)老組團(tuán)劃分為小型居住組團(tuán)，控制老年人的比例在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)；同時(shí)還要分別依據(jù)養(yǎng)老群體、準(zhǔn)養(yǎng)老族以及其子女設(shè)計(jì)滿足不同消費(fèi)需求的產(chǎn)品形態(tài)，以構(gòu)建復(fù)合型的社區(qū)空間網(wǎng)絡(luò)。

圖1 養(yǎng)老地產(chǎn)嵌入式開發(fā)模式

2、酒店式開發(fā)模式：

酒店式養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)是其順應(yīng)當(dāng)前的老齡化社會(huì)需求而興起的新型業(yè)態(tài)。即是在酒店先前發(fā)展的業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，以酒店資源作為載體、引入養(yǎng)老行業(yè)所需配備的服務(wù)體系，從而形成一種新型的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式。

酒店式開發(fā)模式主要具有兩大特色，即生活托管和星級(jí)住宿。這種模式通常是按照星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)打造，由其自身的管理團(tuán)隊(duì)作為物業(yè)管理中心，提供住戶較高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境，以及長(zhǎng)租型的適老性公寓和專業(yè)化的酒店式養(yǎng)老服務(wù)。

由于此種模式的客群多中老年人，雖然能夠?yàn)槠涮峁┬羌?jí)酒店的管理服務(wù)，但由于普通服務(wù)人員缺乏對(duì)老年人生理、心理特征的了解，往往不能為老人提供區(qū)別于星級(jí)服務(wù)的養(yǎng)老服務(wù)。因此，在酒店轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時(shí)，對(duì)酒店物業(yè)的適老化設(shè)計(jì)及對(duì)工作人員的養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)至關(guān)重要。

酒店式養(yǎng)老地產(chǎn)的主要盈利來源包括其經(jīng)營的收益、酒店入住權(quán)盈利以及酒店物業(yè)持有的增值收益。由于較高的資金要求、較長(zhǎng)的投資回報(bào)期，通過持有產(chǎn)權(quán)和專業(yè)化管理有利于獲取后期運(yùn)營的持續(xù)收入和打造服務(wù)運(yùn)營的品牌效應(yīng)。

圖2養(yǎng)老地產(chǎn)酒店式開發(fā)模式

3、鄉(xiāng)村式開發(fā)模式：

此種模式主要是由項(xiàng)目開發(fā)商和相關(guān)政府進(jìn)行合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，通過利用鄉(xiāng)村的自然景觀資源及人文資旅游源結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)行整合開發(fā)。

具體操作是開發(fā)商和地方政府首先簽訂雙方協(xié)議，鄉(xiāng)村的農(nóng)戶依照基本需求及“一戶一宅”的建房原則獲得宅基地，由項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)房房屋進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃建造，并為其配備相應(yīng)的基礎(chǔ)生活設(shè)施等。

此外，基于養(yǎng)老項(xiàng)目的對(duì)于環(huán)境品質(zhì)的需求，開發(fā)商還需對(duì)村莊環(huán)境進(jìn)行綜合整治，建設(shè)醫(yī)療服務(wù)、文體娛樂等一系列配套設(shè)施，同時(shí)開公共發(fā)景觀空間提供服務(wù)。建成后建筑一般為三層左右，在合同約定的期限內(nèi)，樓下空間仍供農(nóng)戶居住，樓上空間的使用權(quán)歸開發(fā)商所有。其建設(shè)所需全部資金由開發(fā)商進(jìn)行支付，由開發(fā)商以農(nóng)家樂住宿的形式對(duì)外進(jìn)行租售。

與分時(shí)度假產(chǎn)品類似，置業(yè)投資者或者游客購買此類的養(yǎng)老產(chǎn)品，在約定的年限內(nèi)可以入住，實(shí)際上獲得的是該住宅的使用權(quán)。投資者或游客可以選擇不定期或長(zhǎng)期居住，也可以請(qǐng)開發(fā)企業(yè)將其租賃代為管理，以此獲得租金收益。年限結(jié)束將由所有權(quán)人——農(nóng)戶對(duì)使用權(quán)進(jìn)行收回。

圖3 養(yǎng)老地產(chǎn)鄉(xiāng)村式開發(fā)模式

4、復(fù)合式開發(fā)模式：

復(fù)合式養(yǎng)老地產(chǎn)通常以養(yǎng)生樂活為導(dǎo)向、相關(guān)配套與延伸產(chǎn)業(yè)作為支撐，為實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老需求，以高度集合的土地資源和專業(yè)化服務(wù)而形成的一個(gè)多功能的聚集區(qū)。

縱向來看，養(yǎng)老地產(chǎn)涵蓋老年人的整個(gè)生命周期：從獨(dú)立生活區(qū)、協(xié)助生活區(qū)、專業(yè)護(hù)理區(qū)到臨終關(guān)懷區(qū)等為老人提供全方位服務(wù)；橫向則包含舒適居住、醫(yī)療康復(fù)、養(yǎng)老樂活、高端護(hù)理、文體活動(dòng)、購物商場(chǎng)等配套的功能業(yè)態(tài)。

由于其投資金額與項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)建設(shè)復(fù)合型養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)往往采取分期建設(shè)方式。例如可以先預(yù)留部分用地建設(shè)部分型養(yǎng)老住宅和服務(wù)設(shè)施，在項(xiàng)目運(yùn)營一段時(shí)間后再依據(jù)前期需求置入更多的養(yǎng)老產(chǎn)品以及設(shè)施服務(wù)等。

此種模式吸引的客源類型多樣，既可以購買產(chǎn)權(quán)也可以購買養(yǎng)老服務(wù)，本地居民和異地養(yǎng)老者也均可以購買養(yǎng)老產(chǎn)品。在產(chǎn)品形態(tài)上，項(xiàng)目的盈利方式主要通過純地產(chǎn)銷售項(xiàng)目以及依靠出租產(chǎn)品獲得，其次通過提供養(yǎng)老服務(wù)，實(shí)現(xiàn)老人的養(yǎng)老需求，提升晚年生活的幸福感和充實(shí)度。

圖4 養(yǎng)老地產(chǎn)復(fù)合式開發(fā)模式